易居克而瑞集團副總裁 張兆娟：數字化助力地產行業突破瓶頸，尋找第二增長曲線

白銀時代，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興起，地產行業的各項指標正在由以往的高增長，快速向常態回歸。11月5日金蝶云全球用戶大會?房地產行業產業互聯平行論壇上，易居克而瑞集團副總裁張兆娟結合相關研究數據就房地產產業發展趨勢與數字化應對策略進行了全方位解讀。

她指出，目前來看，中央維穩基調常態化，堅持房住不炒，融資“三條紅線”倒逼房企降負債，在金融嚴控及疫情的雙重影響下，多數房企投資節奏放緩，降杠桿已然成為房企短期首要任務，整個地產行業呈現V形反轉，從20年最低到或再創新高，未來將進入相對平穩的新周期。與此同時，百強房企規模增長分化持續，行業競爭加劇，強者恒強格局不變。

“三條紅線”對房企的五大影響及房企五大應對策略

“這三條紅線對房企會帶來五大影響：1、彎道超車將不可能再出現。高增長的背后意味著高杠桿，在未來，行業很難再有高增長的黑馬出現，行業格局會逐漸固化，馬太效應依然會越來越強。2、行業低速的增長期會拉長，收并購難度將增大。各個房企由于財務限制，很難并表，未來行業10-20%增長的周期會拉得很長，形成“慢長牛”市場。3、行業增長方式會改變。行業將從過去依靠財務杠桿驅動高速增長，向穩定均衡高質量的增長轉變。房企將不得不重視經營質量，被動開始重視精細化管理。4、房企會更加關注高周轉，追求零庫存。5、三條紅線會拉大企業之間的差距。不同的企業將進行不同的戰略選擇，有的企業要剎車、減速降檔，增長率會由正轉負，有的企業反而可以乘勢而上。” 易居克而瑞集團副總裁張兆娟談道，“面對三條紅線，房企可從以下幾方面進行應對：1、經營上的應對。通過去庫存、打造暢銷產品等手段最大程度提高利潤。2、財務上的應對。調整財務結構，拉長債務周期。3、資本上的應對。打開上市融資渠道，增發資本。4、會計上的應對。做好業財一體化，減少審計風險。5、數字化的應對。未來地產企業面臨很大的挑戰，要想真正提高經營和管理效率，必須推動數字化轉型，變成一個‘新物種’。”

數字化將驅動地產上下游產業全方位變革

除了地產公司，很多地產上下游產業鏈，例如旗下物業公司，也開始了數字化智能化應用。數字化將經營管理從線上化、信息化轉變為數字化、智能化，將運營邏輯從以產品為中心轉變為以客戶為中心，將單業務模塊的合作協同變成全業務模塊的合作協同，將以往的經驗和人工做決策變成大數據+AI智能決策，真正幫助地產行業實現降本增效、業務賦能、輔助決策、顛覆經營。

地產數字化應用生態，物企越來越重視數字化轉型

地產數字化完整生態體系由兩大核心方向組成，分別是管理流和業務流。管理流包括人力、財務、招采等，業務流包括開發建造、銷售、運營、物業服務、資產交易等。這二者之間必須打通互聯，將管理流上的財務與業務流緊密結合，實現業務財務一體化?？梢钥吹?，整個業務流完全打通之后會沉淀大量的數據，甚至會衍生出來一家數據公司，探索空間非常大。截止今年，已有超88%頭部地產企業和70%的頭部物業企業數字化業務年投入過千萬，頭部地產企業對于數字化投入和人才團隊搭建重視度明顯提升。在數字化發展程度上，房企數字化發展程度要領先于物企。

無論是房企還是物企，管理流中的數字化應用程度都明顯高于業務流。管理流方面，因定制化需求多，數據量大，頭部地產企業更傾向于自研。業務流方面，房企開發建造系統和銷售系統使用率高，但是信息數據價值尚未被完全挖掘，價值挖掘仍然是未來的大課題；同時，房企運營系統的數字化應用優于開發建造及銷售等其他業務流領域，大量數字化應用的出現，不僅改善了客戶體驗、提高了運營效率，更加速了數字化轉型的進程。

受益于產品起步早，TOP30物企社區服務系統的普及率已達90%，但產品形態趨于單一，無法產生新生數據做更深度挖掘。據統計，目前已上市的34家物企招股說明書中提到，未來會把募集到的錢投入15%-20%用于智能化數字化建設，由此可見物企越來越重視數字化轉型。

數字化助力地產行業突破瓶頸，尋找第二增長曲線

字化賦能地產的第一階段是要優化現有業務，以技術扶持為主，提升市場運營效率，降本增效；第二階段是要通過研發新產品，解決市場尚未解決的行業痛點；第三階段是要以新興科技產品創造新消費和投資新需求。從服務市場到創造市場的轉變需要一個長期的過程，通過云服務、5G、物聯網、人工智能等數字技術作底層依托，來構建智慧社區、智慧園區、智慧商業、智能家居等地產科技場景，實現破局。