易居克而瑞集團(tuán)副總裁 張兆娟：數(shù)字化助力地產(chǎn)行業(yè)突破瓶頸，尋找第二增長曲線

白銀時(shí)代，土地紅利、金融紅利逐漸消失，管理紅利興起，地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)正在由以往的高增長，快速向常態(tài)回歸。11月5日金蝶云全球用戶大會(huì)?房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)互聯(lián)平行論壇上，易居克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟結(jié)合相關(guān)研究數(shù)據(jù)就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢與數(shù)字化應(yīng)對策略進(jìn)行了全方位解讀。

她指出，目前來看，中央維穩(wěn)基調(diào)常態(tài)化，堅(jiān)持房住不炒，融資“三條紅線”倒逼房企降負(fù)債，在金融嚴(yán)控及疫情的雙重影響下，多數(shù)房企投資節(jié)奏放緩，降杠桿已然成為房企短期首要任務(wù)，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)V形反轉(zhuǎn)，從20年最低到或再創(chuàng)新高，未來將進(jìn)入相對平穩(wěn)的新周期。與此同時(shí)，百強(qiáng)房企規(guī)模增長分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇，強(qiáng)者恒強(qiáng)格局不變。

“三條紅線”對房企的五大影響及房企五大應(yīng)對策略

“這三條紅線對房企會(huì)帶來五大影響：1、彎道超車將不可能再出現(xiàn)。高增長的背后意味著高杠桿，在未來，行業(yè)很難再有高增長的黑馬出現(xiàn)，行業(yè)格局會(huì)逐漸固化，馬太效應(yīng)依然會(huì)越來越強(qiáng)。2、行業(yè)低速的增長期會(huì)拉長，收并購難度將增大。各個(gè)房企由于財(cái)務(wù)限制，很難并表，未來行業(yè)10-20%增長的周期會(huì)拉得很長，形成“慢長牛”市場。3、行業(yè)增長方式會(huì)改變。行業(yè)將從過去依靠財(cái)務(wù)杠桿驅(qū)動(dòng)高速增長，向穩(wěn)定均衡高質(zhì)量的增長轉(zhuǎn)變。房企將不得不重視經(jīng)營質(zhì)量，被動(dòng)開始重視精細(xì)化管理。4、房企會(huì)更加關(guān)注高周轉(zhuǎn)，追求零庫存。5、三條紅線會(huì)拉大企業(yè)之間的差距。不同的企業(yè)將進(jìn)行不同的戰(zhàn)略選擇，有的企業(yè)要?jiǎng)x車、減速降檔，增長率會(huì)由正轉(zhuǎn)負(fù)，有的企業(yè)反而可以乘勢而上。” 易居克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟談道，“面對三條紅線，房企可從以下幾方面進(jìn)行應(yīng)對：1、經(jīng)營上的應(yīng)對。通過去庫存、打造暢銷產(chǎn)品等手段最大程度提高利潤。2、財(cái)務(wù)上的應(yīng)對。調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，拉長債務(wù)周期。3、資本上的應(yīng)對。打開上市融資渠道，增發(fā)資本。4、會(huì)計(jì)上的應(yīng)對。做好業(yè)財(cái)一體化，減少審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。5、數(shù)字化的應(yīng)對。未來地產(chǎn)企業(yè)面臨很大的挑戰(zhàn)，要想真正提高經(jīng)營和管理效率，必須推動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，變成一個(gè)‘新物種’。”

數(shù)字化將驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)全方位變革

除了地產(chǎn)公司，很多地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，例如旗下物業(yè)公司，也開始了數(shù)字化智能化應(yīng)用。數(shù)字化將經(jīng)營管理從線上化、信息化轉(zhuǎn)變?yōu)閿?shù)字化、智能化，將運(yùn)營邏輯從以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變?yōu)橐钥蛻魹橹行?，將單業(yè)務(wù)模塊的合作協(xié)同變成全業(yè)務(wù)模塊的合作協(xié)同，將以往的經(jīng)驗(yàn)和人工做決策變成大數(shù)據(jù)+AI智能決策，真正幫助地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)降本增效、業(yè)務(wù)賦能、輔助決策、顛覆經(jīng)營。

地產(chǎn)數(shù)字化應(yīng)用生態(tài)，物企越來越重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型

地產(chǎn)數(shù)字化完整生態(tài)體系由兩大核心方向組成，分別是管理流和業(yè)務(wù)流。管理流包括人力、財(cái)務(wù)、招采等，業(yè)務(wù)流包括開發(fā)建造、銷售、運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)交易等。這二者之間必須打通互聯(lián)，將管理流上的財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)流緊密結(jié)合，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化?？梢钥吹?，整個(gè)業(yè)務(wù)流完全打通之后會(huì)沉淀大量的數(shù)據(jù)，甚至?xí)苌鰜硪患覕?shù)據(jù)公司，探索空間非常大。截止今年，已有超88%頭部地產(chǎn)企業(yè)和70%的頭部物業(yè)企業(yè)數(shù)字化業(yè)務(wù)年投入過千萬，頭部地產(chǎn)企業(yè)對于數(shù)字化投入和人才團(tuán)隊(duì)搭建重視度明顯提升。在數(shù)字化發(fā)展程度上，房企數(shù)字化發(fā)展程度要領(lǐng)先于物企。

無論是房企還是物企，管理流中的數(shù)字化應(yīng)用程度都明顯高于業(yè)務(wù)流。管理流方面，因定制化需求多，數(shù)據(jù)量大，頭部地產(chǎn)企業(yè)更傾向于自研。業(yè)務(wù)流方面，房企開發(fā)建造系統(tǒng)和銷售系統(tǒng)使用率高，但是信息數(shù)據(jù)價(jià)值尚未被完全挖掘，價(jià)值挖掘仍然是未來的大課題；同時(shí)，房企運(yùn)營系統(tǒng)的數(shù)字化應(yīng)用優(yōu)于開發(fā)建造及銷售等其他業(yè)務(wù)流領(lǐng)域，大量數(shù)字化應(yīng)用的出現(xiàn)，不僅改善了客戶體驗(yàn)、提高了運(yùn)營效率，更加速了數(shù)字化轉(zhuǎn)型的進(jìn)程。

受益于產(chǎn)品起步早，TOP30物企社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的普及率已達(dá)90%，但產(chǎn)品形態(tài)趨于單一，無法產(chǎn)生新生數(shù)據(jù)做更深度挖掘。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前已上市的34家物企招股說明書中提到，未來會(huì)把募集到的錢投入15%-20%用于智能化數(shù)字化建設(shè)，由此可見物企越來越重視數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

數(shù)字化助力地產(chǎn)行業(yè)突破瓶頸，尋找第二增長曲線

字化賦能地產(chǎn)的第一階段是要優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務(wù)，以技術(shù)扶持為主，提升市場運(yùn)營效率，降本增效；第二階段是要通過研發(fā)新產(chǎn)品，解決市場尚未解決的行業(yè)痛點(diǎn)；第三階段是要以新興科技產(chǎn)品創(chuàng)造新消費(fèi)和投資新需求。從服務(wù)市場到創(chuàng)造市場的轉(zhuǎn)變需要一個(gè)長期的過程，通過云服務(wù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等數(shù)字技術(shù)作底層依托，來構(gòu)建智慧社區(qū)、智慧園區(qū)、智慧商業(yè)、智能家居等地產(chǎn)科技場景，實(shí)現(xiàn)破局。